Språk

Ripoll Abogados

08/02/2019

Utleieloven, på nytt

UTLEIELOVENS REFORM VARTE I MINDRE ENN 1 MÅNED!

Den 22 januar 2019 ble de forandringene som ble gjort til utleieloven i desember 2018, kansellert.

Det spanske lovgivning systemet, så vel som det fra de fleste parlamentariske monarkier, bestemmer at regjeringen i et nødstilfelle kan godkjenne et lovdekret. Dette må ratifiseres innen en måned,av parlamentet.

Når regjeringen er i minoritet som det er nå i Spania, skjedde det at Parlamentet ikke godkjente endringene. Konklusjonen er at når det gjelder å regulere saker som påvirker et stort flertall av innbyggerne og det inngår deres grunnleggende behov som for eksempel bolig, er forsiktighet sterkt anbefalt.

Regjeringen mente med denne endringen, å hjelpe de innbyggerne som trenger å leie og beskytte ham slik at han kunne bo der i minst 5 år, blant annet. Men i tillegg må regjeringen også beskytte den utleier som ofte med stor økonomisk innsats kjøper et hjem for investering, fremtidig bruk eller utleie eller for sine barn, blant annet.

Resultatet er at bare leiekontraktene som er inngått mellom 19.12.2018 og 22.01.2019 vil bli regulert ved den Kongelig Resolusjon 21/2018. Dette betyr at de endringene vi snakket om i det forrige nummeret av Aktuelt Spania og her, slik som kontraktsforlengelsen til fordel for leietaker på 5 eller 7 år, i stedet for 3, bare trer i kraft for kontrakter som er undertegnet innen denne korte perioden .

Kontrakter inngått etter 22.01.2019, vil fortsette å ha en minimumsvarighet på 3 år og ikke 5 eller 7, hvis det er leietakerens hovedbolig, det vil si det er det permanente hjemmet deres.

Kort sagt, forholdet mellom utleier og leietaker, som ved første øyekast kan se lett ut, er det ikke. Du må kjenne loven og alltid huske på at partene ikke kan fritt forhandle alle avtalene ettersom de kan bli ugyldiggjort.

 

16/01/2019

NY UTLEIE LOV

Regjeringen har vedtatt en lov om akutte forholdsregler vedrørende boliger og husleie som sammen med andre forskrifter endrer the Urban Leasing Law (den urbane utleieloven) (LAU). Denne loven, som dateres tilbake til 1994, har gjennomgått en rekke reformer gjennom årene, og tilpasset seg dagens sosiale og økonomiske behov.

Den nye revisjonen tar sikte på å styrke leietakerens rettigheter til å takle prisøkningen og mangelen på rimelige boliger til rimelige priser.

Maksimal varighet

Loven regulerer i artikkel 9 minimumsperioden for leieavtalen. Selv om leieårene er fritt avtalt av partene, dvs leietaker og utleier, fastsetter loven en minimumsperiode. På denne måten, hvis kontrakten er avtalt i en periode som er lavere enn det lovlige minimumet, kan leietaker kreve at det forlenges til dette taket nås.

Den nye forskriften endrer dette minimumsperioden, og strekker det fra 3 år til 5 år, eller 7 år hvis utleier er et selskap. Derfor er minimumsperioden som leietaker kan bo i huset, forlenget.

Forlengelse av kontrakten

Artikkel 10, om forlengelse av kontrakten etter utløpet, er også gjenstand for endring. Inntil nå, hvis leietaker eller utleier IKKE varslet om at de ville endre eller fornye kontrakten ved dens utgang, ble forlengelsen automatisk forlenget med 1 år. Fra nå av vil denne forlengelseperioden være 3 år.

Depositum

For å få slutt på misbruken av leietakerne, endret regjeringen en av de viktigste artiklene i den urbane utleieloven; artikkel 36. Det sto at i tillegg til depositumet (et garantibeløp som normalt tilsvarer en månedlig leie) fastslo regelen at utleier og leietaker kunne bli enige om enhver form for garanti for at leietaker overholdt sine forpliktelser, på toppen av depositumet. Dette i praksis førte til misbruk av leietaker, hvor de ble bedt om å betale ekstra depositum og andre utgifter/garantier, noe som medførte en ytterligere byrde for leietaker.

Ny lov godkjente begrensninger i disse tilleggsgarantiene (i praksis depositum) til maksimalt 2 måneders husleie, unntatt når det gjelder langsiktige kontrakter, og begrenser dermed den økonomiske byrden leietaker må bære.

 

HVA DEKKER EN BRUKTBILGARANTI?

Garantiperioden er forskjellig hvis du kjøper en bruktbil fra en privatperson eller fra en bilforhandler.

Ved salg av kjøretøy mellom enkeltpersoner er perioden for å kreve feil eller skjulte feil seks måneder.

Første gang man beslutter å kjøpe en bruktbil, har mange sjåfører et spørsmål: Vil bilen ha en garanti? Og hvis den gjør, hva dekker garantien og hvor lenge? Forbrukerne bør kan ha fullstendig ro angående dette problemet, da bilen uansett vil bli dekket av en garanti hvor man er beskyttet mot eventuelle defekter mangler og feil bilen hadde fra før du kjøper den, uansett om de er skjulte eller om du kan se de.

PRIVAT ELLER GJENNOM FAGFOLK, BEGGE HAR GARANTI

I henhold til gjeldende lovgivning er det to typer garantier avhengig av om bilen er kjøpt fra en person eller gjennom fagfolk. I det første tilfellet, når kjøpet er gjort privat, er det Sivilloven, artiklene 1461 og 1484 som er ansvarlig for å etablere rammeverket for garantien.

Artikkel 1461 sier at “selgeren er forpliktet til å levere og reparere salgsgjenstanden”. Dette betyr at bilen ikke må ha skjulte mangler, og at den må være fri for liens eller andre heftelser, noe som gir stor sikkerhet til personen som kjøper den.

På denne måten, hvis kjøperen oppdager en skjult feil i løpet av seks måneder etter levering av bilen, vil selgeren være forpliktet til å reparere den. Når en klage er gjort, og det er påvist at feilen er fra før kjøpet av kjøretøyet, må selgeren enten betale summen det koster med nødvendig reparasjon eller må oppheve kjøpsavtalen og returnere transaksjonsbeløpet til kjøperen. På samme måte må selgeren svare for skjulte feil selv om de ble ignorert på salgstidspunktet.

De feilene som er omtalt i disse artiklene, er de som gjør kjøretøyet uegnet til bruken som det er beregnet til eller reduserer bruken av, slik at kjøperen, hvis man visste om feilen, ikke ville ha kjøpt kjøretøyet eller ville ha betalt mindre for det. I denne forstand er det viktig å huske på at de eneste manglene, defektene eller skjulte feilene som kjøperen kan kreve er de som allerede eksisterte før kjøpet/salget. Hvis feilene eller manglene fremkommer eller manifesteres etter oppkjøpet, vil selgeren ikke være ansvarlig for de.

KJØP GJENNOM FAGOLK ER DET OPP TIL 2 ÅRS GARANTI

På den annen side, dersom kjøpet av bruktbilen er gjort gjennom en profesjonell (dvs. en bruktforhandler), er garantidekningen inkludert i den Generell lov for forbrukere og brukere.

Som angitt i denne loven, er selgeren forpliktet til å levere kjøretøyet til kjøperen i den stand som fremgår av kontrakten. Hvis kjøperen oppdager noen skjulte mangler i løpet av 2årene fra datoen for salg av bilen, må den profesjonelle selgeren reparere den, returnere salgssummen eller erstatte bilen med en annen tilsvarende bil. Derfor er omtalen like, selv om perioden som er omfattet av garantien, er større i dette tilfellet. Det må tas i betraktning at ikke alle feil eller skader tillater kjøperen å si opp kontrakten og kreve tilbakebetaling av den betalte prisen, feilen må være alvorlig.

Til slutt, det er sterkt anbefalt at kjøperen ber selgeren om en skaderapport eller annet dokument som viser at bilen har blitt reparert i løpet av de første 2 årene. Mange ganger har kjøperne ikke noe bevis på at de har tatt bilen til bilforhandleren for å repareres flere ganger.

21/09/2018

DEN UKJENTE INNTEKSSKATTEN

Den ukjente inntektsskatten

De fleste eiere av eiendommer i Spania er ikke klar over at de har en “imaginær” inntekt når de eier en eiendom i Spania, et land som ikke er deres bosted, noe som betyr at Spania ikke er det stedet de betaler sine skatter.

Utenlandske beboere forblir gjenstand for denne avgiften, fordi Spania ikke per definisjon er hvor de per skattelovene, bor.

Den imaginære inntekten er 2% eller 1,1% av eiendommens verdi, som er oppgitt i eiendomsskatten (IBI), akkurat som om du hadde mottatt denne imaginære inntekten i kontanter og skattesatsen er 19%. Inntektene forstås opptjent en gang i året per 31. desember, og innleveringsperioden er gjennom hele kalenderåret etter opptjeningsåret. Frem til 31. desember er det tid for å erklære “inntekt” mottatt i 2017.

Husk at arkivering av skjema 210 og betaling av skatten ikke er direkte fra skattemyndighetene som ved eiendomsskatten. Hver eier av en eiendom i Spania, som ikke bor her fulltid, må være årvåken og fylle ut skjemaet og betale skatten på eget initiativ.

Det spanske skattedepartementet (Agencia Estatal de la Administración Tributaria) er den kompetente myndigheten til å samle inntektsskatten for ikke residente.

Imidlertid tror noen eiere av eiendommer at de er oppdatert med sine skatteforpliktelser i Spania fordi de betaler eiendomsskatten, som er en direkteavgift fra bankkontoen.

Inntektsskatten for ikke-residente er forskjellig fra “Eiendomsskatten”, som er en lokal skatt som blir belastet av rådhuset (ikke av skattedepartementet) og det er direkte fakturering og sendes automatisk til eierne på årsbasis, vanligvis fra juni til juli til september-oktober gjennom SUMA, som er en myndighet som er avhengig av regionsregjeringen.

 

19/09/2018

Hvorfor det er viktig å ha et testamente i Spania

Så lenge som du har en eiendom i Spania, selv om du ikke er bosatt (resident) her, er det praktisk å planlegge din arv slik at du gjør det lettere for dine nærmeste før du forlater de.

Derfor er det tilrådelig å lage et testamente i Spania, selv om du IKKE trenger det. Grunnen til det er at kjennelse nr. 650/2012 fra Europaparlamentet har endret forrige kjennelse for de som døde etter 17 august 2015. Ifølge denne dommen, vil din eiendom (uansett om midlene er plassert i Spania eller ikke) være underlagt loven om ditt bosted (spansk lov), med mindre du velger i ditt testamente at din eiendom skal reguleres av loven om din nasjonalitet.

For eksempel: Du og din kone er fra Norge, men dere bor begge regelmessig i Spania. Din eiendom (og andre verdier i Spania) kan bli delt mellom dine arvinger, og den overlevende ektemaken kan ende opp med å ikke få lov til å sitte i uskifte! Dette kan man unngå ved å lage et testamente som sier uttrykkelig at boet skal styres av lovgivningen i ditt land.

Det å planlegge arven med et testamente er gunstig for alle, både utifra et skattemessig synspunkt, og for at dere kan planlegge hvem som skal motta hva, mens man samtidig respekterer loven.

I tilfellet du allerede har et testament i Spania, bør du sjekke om du har klart og tydelig skrevet inn hvilket land sine lover skal styre ditt bo. Om det ikke er tydelig, er det meget tilrådelig å lage et nytt testamente, og særlig om du er bosatt i Spania.

Testamentet må bli skrevet foran en Notarius Publicus. Han sender testamentet til sentralregisteret for testamenter i Madrid. Dette slik at når du dør, og ikke før, så kan dine arvinger få vite om du har laget et testamente, få tilgang til det, samt vite hvor du laget det.

En advokat vil også gi deg råd om hvordan å sette opp testamentet slik at boet blir fordelt i henhold til hva du vil, samt hvordan å betale minst mulig skatter for dine arvinger. Her kan du skrive inn at du vil din ektemake skal sitte i uskifte, om dette er mulig utifra norsk lov i ditt tilfelle.

Hvor mye erklærer du i skjøtet

Det var tidligere en vanlig praksis i Spania å erklære en mye lavere salgspris på et salg enn den virkelige prisen, for å spare penger på overføringsskatt. Skatten er alltid en prosentandel av prisen.

Hvis skattemyndighetene mener at ditt kjøp er priset for lavt, kan de sende deg en melding om at prisen er blitt revurdert av dem, sammen med en regning for hvor mye ekstra overførselsskatt du skylder (siden skatten er en prosent av kjøpet).

Første anbefaling er at du alltid skriver inn i skjøtet den reelle prisen du betaler for å kjøpe eiendommen, uansett om selgeren eller agenten anbefaler deg å betale en lavere pris for å “spare” skatt.

Selv om prisen i skjøtet er den reelle prisen du betalte for å kjøpe eiendommen, kan ligningsmyndighetene anse at markedsverdien var høyere. Derfor kan de sende deg krav om å betale overførselsskatt i henhold til markedsverdien de anser som korrekt.

Denne revurderingen av verdien er basert på markedsundersøkelser. De har ikke råd til å sende en skikkelig takstmann til hver eiendom i hver transaksjon for å finne ut  markedsverdien.

Domstolen i Valencia regionen og Høyesterett i Madrid erklærte igjen at skattemyndighetene ikke lenger kunne sette en annen takst enn den som blir erklært av selgeren og kjøperen i skjøtet, så lenge de ikke engasjerer en takstmann som fysisk går og undersøker eiendommen. Denne avgjørelsen er basert på ideen om at taksten er laget for å anerkjenne de aktiva takseringen er basert på, da det er ekstremt vanskelig å evaluere byggevilkårene og vedlikeholdsforholdene til eiendommen nøye uten at man fysisk går og ser eiendommen.

Mange kjøpere bare betaler når de mottar skattekrevet fra skattemyndighetene, selv om de oppga den reelle verdien på eiendommen og aldri har gitt en lavere pris. Årsaken til det er at de spør en eiendomsmekler eller en agent om råd, istedet for en skatterådgiver eller en advokat, som er de profesjonelle som vil gi deg det beste rådet angående juridiske og skattemessige problemer.

Du har alltid muligheten til å bestride takstverdien fra skattemyndighetene, uten andre  konsekvenser enn at du slipper å betale ekstra skatt. En advokat, ekspert på denne typen saker, bør lage kravet. Spør en advokat når du mottar varsel fra skattemyndighetene. De kan spare deg for mye penger. Dette er et godt eksempel på at å få faglig råd kan spare deg for mer enn hva det koster.

 

 

 

NOEN TANKER RUNDT ARVESKATT I SPANIA

Spansk arveavgift skal betales dersom:

  • Den avdøde var bosatt i Spania, eller
  • Eiendommene som arves, er i Spania, selv om den avdøde ikke var bosatt i Spania.

Arveavgift betales av mottaker. Skattesatsene er basert på:

Mottakers familieforhold til den avdøde

  • Mottakers rikdom før overføringen

Det er noen viktige unntak fra skatteplikten og reduksjoner på skatteavgiften som er forskjellige i hver region i Spania.

Det generelle prinsippet er at jo nærmere familieforholdet er fra avdøde til arving, jo mindre arveavgift skal betales.

I Valencia-regionen er det et unntak på 100.000.- € per hver arving, forutsatt at de tilhører den nærmeste familie til den avdøde (mann, kone, barn eller foreldre). Dette er en reduksjon i skatteplikten, noe som betyr at dersom for eksempel avdøde hadde et hus i Spania, verdsatt til 200.000.- €, og mottakerne er 2 barn, vil de ikke måtte betale arveskatt siden de vil motta en arv som er verdt 100.000.- € hver.

For onkle/tanter, fettere/kusiner og nevøer/nieser er fritaket bare 8.000 .- € (sånn omtrentlig).

For andre slektninger, eller de som ikke er relaterte i det hele tatt, er det ingen fritak.

Under visse forhold kan det i tillegg hende at huset er unntatt fra den spanske arveavgiften dersom den avdøde var skattebosatt i Spania, og mottakerne er enten ektefelle eller barn eller til og med en slektning over 65 år. I alle disse tilfellene kan arvemottaker ikke selge huset i 5 år fra dødsdatoen for å få 95% reduksjon i skatteplikten.

Imidlertid krever loven at alle arvinger skal gjøre arveavgiftsdeklarasjonen innen seks måneder fra dødsfallet. Dette selv om det ikke skal betales skatt fordi mottakerne har nytte av ovennevnte forholdsavgiftsfritak.

Valencia-regionen har sin egen skatteskala. Skattesatsene er satt fra 7,65% på eiendomsverdien, opp til 34% når eiendomsverdien er over 781.000.- € (i runde tall)

Hvis, til tross for reduksjonen av skatteplikten, det er en skatteavgift å betale, er det også en bonus (det vil si en reduksjon) på 95% eller 50% av skatteavgiften, avhengig av familieforholdet med den avdøde, det vil si om du er den nærmeste familie eller ikke.

Du kan også gi eiendommen til dine arvinger mens du fortsatt lever, og kanskje forbeholde deg retten til å bo i huset så lenge du lever, men husk at mottakeren av gaven er underlagt spansk gaveavgift.

HVA ER ET «GAMMEL NYTT ARBEID»?

En av de tingene vi finner at det er vanskelig å forklare for våre kunder, er når vi sier at for å matche beskrivelsen av eiendommen din til det som er beskrevet i skjøtet, må du gjøre en «erklæring om nytt arbeid». “Hva er nytt i huset mitt, som er bygget for mange år siden, uten problemer?” … spør de vanligvis. Vi svarer det er et “gammelt nytt arbeid”.

Men hva er nytt arbeid?

Selvfølgelig vil alle forstå hva nytt arbeid er, det er noe som blir bygget eller hvor det nettopp er ferdigbygget! Uansett, i det legale språket er “nytt arbeid” allt som ikke har blitt opplyst om, og ikke eksisterer på papiret.

Med andre ord, så kan man si at der er to typer erklæringer for nytt arbeid:

1 Reelt nytt arbeid, som er nettopp bygget eller hvor man nettopp er ferdigstilt.

2 Nytt arbeid I eiendomsregisterets verden, hvor alle eksisterende arbeid er reelle, og denne typen «nytt arbeid» har til hensikt å oppdatere eiendomsregisteret, uansett når det                     er bygget. For eksempel, da eieren kjøpte et hus for 20 år siden og etter at han kjøpte, bygget han et svømmebasseng, en grill, en terrasse, et nytt gulv eller en garasje, men                         ikke oppdaterte skjøtet, og derfor vises de heller ikke i eiendomsregisteret.

Erklæringen om et nytt arbeid er et utsagn i et offentlig skjøte der eieren eller eierne av en eiendom sier at på denne eiendommen er det bygget eller blir bygget en bygning eller det foregår en utbedring, med det formålet at arbeidet skal bli registrert i eiendomsregistret.

Hvorfor registrere arbeid i eiendomsregisteret?

Vel, det er noen få argumenter utover det faktum at banken pålegger deg å ha alt inntegnet når du tar ut et boliglån, fordi det er mer enn åpenbart om arbeidet er erklært eller ikke i eiendomsregisteret, at arbeidet eksisterer, og selvfølgelig tilhører eieren.

En av argumentene er: Skal du en gang selge, eller tenker på å selge, vil den nye eieren gjerne ha alt erklært og innskrevet i sitt skjøte.

Samtidig; vil du ikke deklarere arbeidet og registrere det i eiendomsregisteret må du tenke på at det ikke er den som kjøper som skal ta betalingen ved å innregistrere det, og at en ny eier nok trenger et boliglån som han ikke kan få uten å taksere eiendommen. Og banken vil ikke taksere og gi dette boliglånet uten at alt er registret. Derfor må alt være innskrevet.

For å forstå dette kan du si at det som om du selger en bil uten papirer. Du kan selvsagt selge den, men prisen vil være lavere. Dette er fordi å ordne dokumentene er vanskelig og koster penger, samt noen kan tro du prøver å lure de og at det som ikke er oppgitt ikke er i henhold til loven slik at de kan få problemer i ettertid.

Vi råder deg meget sterkt til alle til å  deklarere alt arbeid ferdigstilt eller påbegynt på din eiendom, og inkludere det i ditt skjøte, samtidig er det ikke lurt å vente til du skal selge huset. Planleggings reglene forandrer seg, og det som var lovlig da du bygget det, kan godt  være ulovlig i ettertid. Da kan det hende at du ikke får lov å oppdatere skjøtet, og  du får store problemer med å selge eiendommen.

Advokaten og notarius publicus er de som er kompetente til å gi råd i denne forbindelse i Spania.

 

06/07/2018

Å KJØPE ET HUS UTEN NOEN SOM HELST RISIKO ER ABSOLUTT MULIG!

Vi har jobbet med nordmenn som kjøper hus i Spania, i 23 år. Vi mener derfor at vi kan uttale oss angående risikoen du tar når du kjøper her. Vi kan bekrefte at det er helt mulig å bruke sparepenger eller ta ut lån og investere i en eiendom i Spania, uten noen som helst risiko, men:

Det første og viktigste rådet er; BRUK GOD TID! Det har kanskje tatt flere år å samle opp nok penger til å kjøpe en eiendom, og du bør ikke bruke de på det første du ser. Ta det rolig. Spania er en god plass å investere pengene dine slik at du kan bo under solen mesteparten av året. Men, ta det rolig!! Vanligvis kjøper en ikke eiendom så ofte, 3-4 ganger i sitt liv, og derfor er det viktig å bruke tid, se til at det er sikkert, og ha tålmodighet.

Ja, vi vet dette er ikke alltid så lett. Noen agenter og meklere vil gjerne ferdiggjøre avtalen så fort som mulig, så snart du viser interesse for en eiendom. Argumentet vi får er stort sett det samme; at noen andre er interessert i eiendommen, og er villig til å betale et depositum. Betaler du ikke med en gang, vil du derfor miste eiendommen. Dette er et vanlig argument, vi har hørt det i mange år. Til og med på et tidspunkt hvor det var veldig vanskelig å selge! Vel, det vi kan si er at når det ikke er så mye å selge så må en mekler presse mer for å få en kjøper til å signere kontrakten og sikre eiendommen.

Derfor, husk at den første kontrakten, hvor du signerer og betaler et depositum, er absolutt bindende med alle stipulasjoner som pris, husets bestand, vilkår og betingelser. Med en gang denne første kontrakten er signert, har du kanskje ikke mulighet til å trekke deg, selv om du da oppdager at husets tilstand ikke er som du forventet, eller at der er andre problemer med eiendommen. De stipulasjonene som er inkludert i kontakten er kanskje ikke gode nok til at du kan kansellere den, og få tilbake pengene dine. Særlig om selger ikke er enig med deg. Det kan være at selger har bygget på eiendommen, slikt som ny garasje, nytt svømmebasseng, eller en BBQ, og ikke oppgitt dette. Da vil det ikke stå på i eiendomsregisteret, og heller ikke på skjøtet. Dette kan by på problemer om du vil selge en gang, og så kan du ikke få innskrevet det i skjøtet. Det kan være fordi planleggingsregler har forandret seg, og du kan ikke gjøre forandringer på din eiendom eller det er ikke lovlig å gjøre disse forandringene. Dette skjer ganske ofte.

Defor er det viktig at før man betaler penger eller signerer en kontrakt, få råd fra en jurist som kan sjekke at alt er legalt og korrekt med eiendommen, og som tar kontakt med rådhuset, eiendomsregisteret, skattekontoret, byggelaget og andre. Det kan ta tid å få samlet disse svarene, faktisk kan det ta noen dager eller uker.

At det står i kontrakten at ditt depositum vil bli levert tilbake, er noe som i seg selv ikke er en garanti god nok til at dette hender. Din grunn for å heve salget trenger ikke være grunn god nok for selgeren. Så, han kan overtale deg til å kjøpe selv om du finner ut at du ikke vil ha eiendommen, av forskjellige grunner.

Summeringen er at det er helt og fullt mulig å kjøpe en eiendom i Spania med 0 risk, men du må da se til at du har en rådgiver, samt se til at du har tid nok til å kontrollere at alt det juridiske er på plass, og tid til å lage en kontrakt som passer deg og ditt tilfelle. For hver enkelt klient og hvert salg/kjøp trenger du din egen kontrakt laget for deg. En advokat er den eneste som kan se til at alle stipulasjoner, betingelser og vilkår dekker deg på best mulig måte.

Jeg mener ikke å skremme. Vi har hjulpet flere 1000 over de siste 23 årene uten noen ubehagelige overraskelser. Det vi ber om et tid til å gjøre en god jobb, for deg.  La de som kan dette gjøre jobben sin. Noen ganger må vi slåss både mot selger, mekler og vår egen klient som ikke forstår, men er ivrig etter å finalisere kjøpet. Vi har ansvaret om noe går galt.

Spørsmålet er: Hva vil du?

  1. Risikere at noen andre går inn og kjøper eiendommen (noe om hender meget sjeldent)?  eller,
  2. Risikere dine penger og din drøm? Der er tusenvis av eiendommer der ute, for salg i Spania.

 

03/10/2017

Noen retningslinjer for å leie ut en bolig i Spania

Vår erfaring er at folk som leier ut eller leier eiendommer, stort sett mener at en standardkontrakt er gyldig for alle leieavtaler, og at vilkårene som er avtalt i kontrakten, alltid er gyldige, uansett hva loven sier.

Disse to feilene er svært vanlige og de kan være svært dyre og forårsake mange problemer for både eieren og leietaker.

I denne artikkelen prøver vi å gi noen grunnleggende råd om de vanligste typer leieavtaler.

Først vil vi skrive om loven angående “turist overnatting” (Viviendas Turisticas). Siden forordningen av denne typen leieavtale tredde i kraft i 2015, har eiere som leier ut sine hjem, i panikk løpt for å registrere sine boliger som “turist overnatting” av frykt for bøter opp til 90 151,82 euro, noe loven åpner for å gir til de som ikke inkluderer deres utleie i dette spesielle registeret.

Imidlertid er ikke all utleie betraktet som en “turist overnatting”. Bare de som oppfyller følgende betingelser:

(1)   Når du tilbyr tjenester som er spesifikke for hotellbransjen, for eksempel rengjøring, bytte av sengetøy, vask av klær eller forvaring av kofferter, og ikke bare i begynnelsen eller slutten av leieperioden men gjennom leieperioden også

(2)   Når leie er annonsert gjennom turist kanaler som web-sider eller gjennom turoperatører

Dersom ingen av betingelsene ovenfor er oppfylt, vil det bli ansett som en vanlig utgleie og derfor ikke underlagt denne spesielle registreringen.

Den vanligste utleie er langtidsutleie av boligen, enten permanent eller sesongmessig. I dette tilfellet er ikke eieren pliktig til å registrere hverken boligen eller kontrakten, i et hvilket som helst register.

Den grunnleggende forskjellen mellom disse to typene utleie er at leietaker ved leie av fast bolig eller bruker eiendommen som sitt faste bosted, har rett til å okkupere boligen i minst 3 år, uansett varighet partene har avtalt i kontrakten. Loven gir leietaker rett til å utvide leieperioden inntil 3 år. Dette innebærer at dersom eieren har avtalt en leieperiode på under 3 år, har leietaker rett til å bo i eiendommen i en minimumsperiode på 3 år (det vil si selv om kontrakten sier 6 måneder), selv om eieren ikke ønsker dette og ønsker å bruke eiendommen selv, samt dette ønsket må være meget klart uttrykt i kontrakten, og selvsagt korrekt og sant. Under visse omstendigheter finnes der unntak til denne rettigheten.

På grunn av denne viktige grunnen og noen andre anbefaler vi sterkt at du har leiekontrakten skrevet av eller i det minste under tilsyn av en advokat, som er profesjonell og spesialist på eiendomsloven. Advokat kan spare deg for mye penger, problemer og hodepine i det lange løp.