Språk

Ripoll Abogados

03/10/2017

(English) GUIDE LINES FOR RENTING A PROPERTY IN SPAIN

Vår erfaring er at folk som leier ut eller leier eiendommer, stort sett mener at en standardkontrakt er gyldig for alle leieavtaler, og at vilkårene som er avtalt i kontrakten, alltid er gyldige, uansett hva loven sier.

Disse to feilene er svært vanlige og de kan være svært dyre og forårsake mange problemer for både eieren og leietaker.

I denne artikkelen prøver vi å gi noen grunnleggende råd om de vanligste typer leieavtaler.

Først vil vi skrive om loven angående “turist overnatting” (Viviendas Turisticas). Siden forordningen av denne typen leieavtale tredde i kraft i 2015, har eiere som leier ut sine hjem, i panikk løpt for å registrere sine boliger som “turist overnatting” av frykt for bøter opp til 90 151,82 euro, noe loven åpner for å gir til de som ikke inkluderer deres utleie i dette spesielle registeret.

Imidlertid er ikke all utleie betraktet som en “turist overnatting”. Bare de som oppfyller følgende betingelser:

(1)   Når du tilbyr tjenester som er spesifikke for hotellbransjen, for eksempel rengjøring, bytte av sengetøy, vask av klær eller forvaring av kofferter, og ikke bare i begynnelsen eller slutten av leieperioden men gjennom leieperioden også

(2)   Når leie er annonsert gjennom turist kanaler som web-sider eller gjennom turoperatører

Dersom ingen av betingelsene ovenfor er oppfylt, vil det bli ansett som en vanlig utgleie og derfor ikke underlagt denne spesielle registreringen.

Den vanligste utleie er langtidsutleie av boligen, enten permanent eller sesongmessig. I dette tilfellet er ikke eieren pliktig til å registrere hverken boligen eller kontrakten, i et hvilket som helst register.

Den grunnleggende forskjellen mellom disse to typene utleie er at leietaker ved leie av fast bolig eller bruker eiendommen som sitt faste bosted, har rett til å okkupere boligen i minst 3 år, uansett varighet partene har avtalt i kontrakten. Loven gir leietaker rett til å utvide leieperioden inntil 3 år. Dette innebærer at dersom eieren har avtalt en leieperiode på under 3 år, har leietaker rett til å bo i eiendommen i en minimumsperiode på 3 år (det vil si selv om kontrakten sier 6 måneder), selv om eieren ikke ønsker dette og ønsker å bruke eiendommen selv, samt dette ønsket må være meget klart uttrykt i kontrakten, og selvsagt korrekt og sant. Under visse omstendigheter finnes der unntak til denne rettigheten.

På grunn av denne viktige grunnen og noen andre anbefaler vi sterkt at du har leiekontrakten skrevet av eller i det minste under tilsyn av en advokat, som er profesjonell og spesialist på eiendomsloven. Advokat kan spare deg for mye penger, problemer og hodepine i det lange løp.

01/08/2017

IKKE RESIDENT SKATT, igjen

DET ER TID FOR Å TENKE PÅ DEN IKKE-RESIDENTE SKATTEN, SOM MÅ SENDES INN FØR SLUTTEN AV ÅRET.

Det første som man må spør seg selv er; hva er forskjellen mellom en resident og en ikke-resident i skattesaker?

Mange nordmenn tror de er residente i Spania fordi de de bor her mesteparten av året. Men, det betyr ikke at du er skatteresident i Spania.

Hvis du bor i Spania men din inntekt er for eksempel en norsk pensjon, og du betaler norsk skatt på pensjonen, er du ikke spansk skatteresident, selv om du betaler skattene relatert til eiendommen du eier i Spania (eiendomsskatt som du betaler til SUMA, for eksempel).

I Spania må du som ikke-resident betale en skatt før den 31 desember hvert år. Denne skatten kalles ikke-resident skatt, en slags selvangivelseskatt. Du får ikke regning eller en beskjed om at den må betales, fra SUMA. Du må fylle ut et skjema med informasjon angående din eiendom og deg selv, så må denne betales og leveres til skattekontoret.

Vi ser at de fleste ikke vet om denne skatten, eller lar være å levere den, men den er obligatorisk å betale.

Det som skjer er at den dagen du velger å selge ditt hus, og vi må be om å få tilbakebetalt 3 % (som holdes tilbake av kjøper og innbetales til myndighetene), vil det være vanskelig å få disse tilbake fra skattekontoret, samt du kan få en straffeskatt fordi du ikke betalte denne i alle årene du eide eiendom i Spania. Du kan også få en regning fra skattekontoret sendt til deg, hvor de forlanger skatten samt straffeskatt.

Berører dette deg, bør du kontakte noen som kan ta seg av dette for deg. De vil hjelpe deg med å fylle ut og betale denne skatten,og de trenger bare den siste kvitteringen på betalt eiendomsskatt fra SUMA. På denne vil likningsverdien stå, som er den verdien som brukes for å regne ut den ikke-residente skatten.

 

15/02/2017

PRISNIVÅ RIPOLL ABOGADOS

Når det gjelder prising så vil jeg forklare litt om våre priser nedenfor:

Det første møtet er gratis opp til en time. Avhengig av sakstype så tilbyr vi både timepris, faste priser og månedelige priser (sistnevnte kun for næringsdrivende). Vi tar ikke saker på såkalt “no-cure-no-pay” basis, eller rene %-satser av resultatet. Vanligvis tar vi betalt i forhold til timepris, dvs. etter medgått tid men vi føler likevel at vi er fleksible mht. prissettingen og kan avtale en satt pris for hele jobben.

Når du gir oss et oppdrag, har advokaten krav på betaling selv om resultatet kanskje ikke blir helt som forventet, men samtidig er advokatens forpliktelse å gjøre en så god innsats som mulig i tråd med oppdragets art, de juridiske reglene som gjelder og advokat-etiske regler.

Hos oss skal kunden alltid føle seg trygg på at taushetsplikten respekteres fullt og helt, og at vi er 100 % uavhengige i vår rådgivning.

Vanlige normale tjenester, slik som sekretærarbeid, kopiering, post m.m., er inkludert i prisen.

Andre utlegg og kostnader som advokatfirmaet påføres i anledning arbeidet med saken må dekkes særskilt av klienten. Noen typiske eksempler er: rek. brev, burofaxer, gebyrbelagte tjenester, oversettelser, utskrifter fra handels- eller eiendomsregister, notarius publicus, tinglysning, bank kommisjoner, reiseutlegg, offentlige gebyrer, avgifter, skatter m.m.

Ripoll Abogados ber vanligvis om et forskudd på konto før vi anser oppdraget som bekreftet. Vanligvis krever vi ca. 30-50 % av det totale estimerte beløpet. Pengene settes inn på en klientkonto som tilhører Ripoll Abogados. Pengene blir da brukt til å betale utlegg større enn 50 euro, og til å foreta regelmessige avregninger mot vårt salær. Dette godtar klienten at Ripoll Abogados kan gjøre uten først å måtte innhente samtykke.

Våre veiledende priser er per 1 januar 2017 for arbeid utført av kontorets partner 150, – euro + moms 21 %, dvs 181,50 euro per time.

Vi fakturerer vanligvis hver 1-3 måneder, med fakturabilag, men det varierer.

 

11/01/2017

Arv av Eiendom i Spania

Misforståelser når det gjelder arv av eiendom i Spania

Fra hva vi har lært i alle disse årene vi har assistert norske som har eiendom i Spania, er der mange forvirrende rykter og teorier rundt det å arve eiendom i Spania.

Det første vi må oppklare er at det er fullt mulig for den gjenværende ektefelle å sitte i uskifte, også i Spania, selv om dette konseptet ikke finnes under spansk arvelov. Det er fullt mulig for en norsk person å sitte i uskifte med de samme rettigheter som er etablert i den norske arveloven vedrørende uskifte, dette så lenge den avdøde er registrert som bosatt i Norge, på dødstidspunktet.

Denne forvirringen har nok oppstått fordi at der er mange, både profesjonelle norske og spanske rådgivere og andre, som ikke er klar over forskjellen mellom uskifte og usufructo. De prøver av og til å finne den samme betydningen under den spanske loven slik at de kan finne en løsning for nordmenn som har eiendeler i Spania. Dette fungerer dårlig i de tilfeller hvor nordmenn signerer et testamente i Spania, og gir den andre ektefellen en bruksrett (usufructo) til eiendommen her. En bruksrett (usufructo) gir deg mye mindre rettigheter enn uskifte.  I et uskifte kan den gjenlevende selge eiendommen og reise tilbake til Norge, om dette er hva de ønsker. Og når man har en bruksrett (usufructo), nedskrevet i et testamente, kan man fortsette å bo i det spanske hjemmet (under noen forutsetninger) for resten av livet, men man kan ikke selge eiendommen og reise hjem, eller bruke verdien av eiendommen til å flytte på et aldershjem.

Konklusjonen er:

  • Kan man sitte i uskifte vedrørende eiendom i Spania? JA, det kan man.
  • Er det nødvendig å signere et testamente i Spania for å sitte i uskifte? NEI, det er det ikke.

Nordmenn tror også at arveskatten i Spania er dyr. Dette er ikke lengre sant, så lenge som domstolen i EU har sagt at behandling av ikke-residente og residente i arveskatteøyemed var diskriminerende. Derfor ble arveskatteloven forandret slik at nordmenn som arver eiendom i Spania vil ha de samme skattefradrag som spanske.

 

Intervju i “Bo I Spania”

June Höstan Van Riel har bodd i Spania i flere år og har en fargerik bakgrunn fra mange land. Hun bor i San Rafael med nederlandsk mann og sin yngste datter på 15 år, og som selverklært gal kattedame er huset fullt av firbeinte venner. Jobben som advokatsekretær for den spanske advokaten Alicia Miranda har gitt henne stor oversikt over farer og feller nordmenn kan støte på ved kjøp av bolig i Spania. Her deler hun sine beste tips og råd med våre lesere!

 

Hvorfor havnet du i Spania?

Familien min har lang bakgrunn i Spania. Bestefaren min flyttet til Albir for 30 år siden. Da han ble eldre, flyttet foreldrene mine hit for å hjelpe ham i hverdagen. Jeg kom etter og leide hus ved siden av dem i Finestrat, og fødte Elena der. Men det var ikke den rette tiden å etablere seg i Spania, så vi reiste til England. Etter noen år der, bestemte vi oss i 2010 for å satse på Spania igjen, og da brukte vi fire år på å selge huset vårt og gjøre oss klare for et nytt liv.

Jeg begynte straks å jobbe på Betanien, for jeg har utdannelse i eldreomsorg og palliativ sykepleie. Vi kjøpte hus i San Rafael der vi stortrives med kort avstand til den norske skolen. Elena kunne ikke norsk da vi flyttet hit, det lærte hun av barna på skolen, og de lærte engelsk av henne! Jeg jobbet ett år på Betanien, men så ble jeg syk med smerter i leddene. Det gjorde det vanskelig å ta seg av eldre.

 

Hvordan fikk du jobb som advokatsekretær?

Jeg søkte på alle mulige jobber som kunne passe. Samtidig lette advokaten Alicia Miranda etter en sekretær som snakket et skandinavisk språk. Hun eier et advokatfirma i Benidorm og har mange års erfaring med kunder fra de landene. På den tiden kunne jeg ikke ett ord spansk, men jeg sendte inn søknad likevel – på norsk vel å merke! Vi møttes og snakket sammen på engelsk, og hun syntes at jeg var en morsom dame, så jeg fikk jobben. Hun lærte seg litt norsk og jeg har lært meg litt spansk. Men jeg måtte virkelig lære meg spansk fort, så jeg kastet meg uti det og begynte på spansk språkskole i Benidorm.

På kontoret er vi tre kvinner på samme alder med forståelse for hverandre, som hjelper hverandre med å tyde kulturelle forskjeller. Det er ganske unikt med en spansk advokat som forstår den norske væremåten, og jeg oversetter hennes spanske væremåte for norske ører.

Jeg stortrives på jobb, det er en variert hverdag. Vi har mest med kjøp og salg av hus, testamenter og arv rettet mot utlendinger å gjøre.

 

Dere har en del nordmenn som kunder, kan du fortelle om saker dere har vært bort i?

Jeg har vel sett at nordmenn kan være litt godtroende. At de stoler på at ting er det samme i Spania som i Norge, og det stemmer ikke. Her er det absolutt viktig med en god advokat, det kan ikke understrekes nok. Det er deres jobb å passe på at alt går juridisk korrekt for seg. Man trenger en som forstår spanske regler.

Når det gjelder testament, er det for eksempel lov til å sitte i norsk uskifte i Spania, men det fins lover og regler for det, òg. Da må advokaten også forstå norsk lov. Det fins spanske skatter og avgifter som ikke eksisterer i Norge, så folk må ikke være redd for å spørre advokaten om sånt.

Vi hadde en klient som hadde skatteproblemer. Skattekontoret i Spania ba ham bevis at han ikke bodde i Spania ved å vise at han hadde betalt den ikke-resident-skatten. Det er en skatt for huseiere som de fleste ikke vet at de må betale…

Og så kan jeg fortelle om et skrekkeksempel fra virkeligheten. En norsk dame kjøpte hus uten å bruke advokat. Eiendomsmegleren skulle registrere huset og betale skattene ved huskjøp (25 000 euro). Men megleren tok pengene og forsvant fra landet. Nå har kunden fått beskjed om at hun må betale på nytt for å registrere huset, ellers tar Skattekontoret og pantsetter huset for å betale skatten hun fremdeles skylder. Vi har en del sånne saker. De kunne vært unngått om kunden hadde hyret egen advokat.

 

Du er kjent for å være dyreglad. Hvordan inntrykk har du av dyrehold i Spania?

Jeg har alltid vært medlem av dyrebeskyttelsen, og vært opptatt av å redde og finne hjem til forlatte dyr. Så da Elena kom hjem med en stakkarslig kattunge like etter at vi hadde flyttet hit, ble den en del av familien. Og så opplevde vi å få innbrudd. Heldigvis ble ingenting stjålet, men vi følte oss utrygge og ville derfor ha oss en hund som kunne passe på huset. Vi dro til hundesenteret i La Nucia og endte opp med tre. Samtidig ba de om hjelp med sju kattunger i et par uker. Fem år senere bor de hos oss fortsatt. Etter det har alle kattene i området flyttet inn til oss føles det som.

Jeg har jobbet som frivillig på hundesenteret, så de kjenner oss godt og ber oss om hjelp når de har krevende saker. Alt fra pinnsvin, kaniner, vannskilpadder, fugler, øgler, til ja, flere katter, har fått bo hos oss i perioder. Heldigvis er mannen min pensjonert og gjør en stor innsats hjemme.

Fritiden består for det meste av å ta oss av dyr som andre forlater. På senteret ser vi mange triste skjebner, for det er mange dyr som trenger hjelp. Man må ikke glemme de som venter på et godt hjem, det er ikke engang nødvendig å kjøpe en dyr, renraset hund hvis det er det man ønsker, for mange slike hunder blir dumpet på senteret.

 

06/06/2016

DIN EIENDOMSMEGLER OG DIN ADVOKAT I SPANIA

Den første du kontakter når du bestemmer deg for å kjøpe en eiendom I Spania er nok ganske sikkert en eiendomsmegler.

I mange land er en eiendomsmegler en registrert fagperson som kan holdes økonomisk ansvarlig hvis han er involvert i et salg og vilkårene senere viser seg å være basert på et feilaktig grunnlag.

I Spania er der ingen lov som regulerer eiendomsmeglere. Alle og enhver kan opptre som mellom person ved en eiendom transaksjon. Dette betyr at det er vanskelig å holde en mekler ansvarlig om noe skulle gå galt ved en transaksjon. Om en mekler opptrer slik at du lider et tap, enten gjennom en uforsvarlig handling eller fordi de gjorde en feil, er det vanskelig å få erstatning.

Når du har bestemt deg for å kjøpe en eiendom gjennom en eiendomsmegler, bruk en spansk advokat til å hjelpe deg med kontrakter, betalinger og skatter involvert I kjøpet. Bruk fagfolk til jobben. Eiendomsmegler vil hjelpe deg å finne den rette eiendommen for deg, og den spanske advokaten vil se til at alt går rett for seg, at kontrakten ikke er til din ulempe og passe på at alt skjer i henhold til loven. De ser til at selger faktisk eier eiendommen, at der ikke er ubetalte skatter som du kan bli ansvarlig for og at du ikke overtar en eiendom med skjulte skatter og annet.

Advokater MÅ være medlemmer av den spanske advokatforeningen, som er den profesjonelle organisasjonen som regulerer advokater. Hver advokat som er medlem har en forsikring som dekker uaktsomhet og du kan klage direkte til foreningen om du ser noe som ikke er profesjonelt.

Vi som fagfolk har forskjellige oppgaver: Advokater bør ikke blande seg inn i mekling ved salg/kjøp av hus, og meklere bør ikke ta seg av jobben til advokater.

Hvem er Notarius Publicus?

NOTARIUS PUBLICUS I SPANIA

Det notariale systemet i Spania følger det kontinentale europeiske systemet

HVEM ER NOTARIUS?

Notarius er en offentlig statlig tjenestemann, samt en profesjonell, høyt kvalifisert jurist. Tilgang til notarius krever intense og dype jusstudier samt en vanskelig og objektiv utvelgelsesprosedyre.

HVA GJØR NOTARIUS?

Notarius signerer skjøter, documenter som gir deg den maksimalt høyeste juridiske sikkerhet utifra Spansk lov. De grunnleggende trekk ved et skjøte er:

1. Om det sies at det er sant, så er det sant

2. Utøvende avtaler inngått av partene kan gjennomføres uten behov for ytterligere bekreftelse.

3. Skjøtene er i samsvar med hva loven sier

Skjøter blir bare sirkulert som kopier, matrisen som holder de originale signaturer av partene er holdt på notarius sitt kontoret frem til notarius autoriserer skjøtet. Deretter blir det holdt i et historisk arkiv, slik at kopier av skjøte kan fås for minst hundre år.

Der finnes mange typer skjøter, her er nevnt noen av dem:

1. Salg og kjøp av eiendom

2. Etablering av boliglån og garantier

3. Testamenter

4. Arveskjøter

5. Fullmakter

HVA KOSTER DET?

Notarius bruker en fast avgift satt av Regjeringen. Alle Notariuser i Spania belaster det samme for det samme arbeidet. Konkurransen dem imellom er kun basert på kvalitet.

Notarius sine kostnader kan være satt, slik som det er med testamenter, fullmakter osv, eller variable. Dette kommer an på verdien på aktiva i saken, slik som ved boliglån og ved kjøp.

Notarius har plikt til å gi deg en detaljert faktura for sine tjenester og kostnader.

 

10/09/2015

Refvik versus Atlas International

Mandag 15 juni har Guri og Svein Erik  Refvik vært i retten i saken sin mot boligformidleren Atlas International.

Dommeren har ikke kjennelse enda og det kan ta alt fra en uke til tre måneder til dommen kommer.

Det tok tid før saken deres kom opp og det hele  var over på litt over en time i Domstolen i Orihuela rettsal nr 5.

Vikingposten publiserte denne saken i  januar 2012  og altså først nå 15 juni – tre og et halvt år senere.

http://www.spaniaavisen.no/wip4/norsk-par-kastet-ut-av-boligen-de-betalte-i-2006/d.epl?id=1180896

http://www.spaniaavisen.no/wip4/klandrer-selger-etter-at-nordmenn-maatte-gaa-fra/d.epl?id=1198184

Boligen de kjøpte og betalte i 2006 via Atlas var pantlånt fra utbyggers side.

De fikk beskjed om dette da banken stod på døren  i november 2011 og hadde to uker på å pakke sammen sakene sine og flytte ut fra hjemmet der de hadde planlagt pensjonisttilværessen sin.

Atlas skylder på utbygger og fraskriver seg ansvaret og mener de selv kun er mellomledd og at advokaten til Refik fra da de kjøpte og utbygger er de eneste som har gjort feil og urett.

At Atlas har kommisert sine honorarer og andre penger som utbyggeren skyldte dem virker ikke å affektere dem-   Atlas viser til tre presendenser, liknende saker der de selv har  fått medhold og gått fri.

Refvik har ikke de største forhåpningene til at spansk rett skal dømme Atlas men har ikke gitt seg uten kamp. i de tidligere domskjennelsene har retten dømt utbygger, som i dette tilfellet er konkurs.

Selv har ekteparet lånt penger på sin faste bolig i Norge for å betale leiligheten de kjøpte og det må de bittert fortsette å nedbetale frem til 2032.

15/05/2015

Kjøre i Spania, Informasjon på engelsk

Verdifull informasjon fra Guardia Civil om trafikk i Spania.

https://www.facebook.com/DrivingSpain

 

21/01/2015

Diskriminering av ikke residente som arver eiendom

Arvelovene som per i dag er i virke i Spania behandler residente og ikke-residente i Spania forskjellig. Dette resulterer i at ikke-residente må betale full arveskatt, noe som residente som oftest er nesten unntatt fra, eller har meget store fradrag for.

Retten i den europeiske unionen avgjorde den 3 september 2014 at i henhold til EU traktaten, er dette et klart brudd på reglene og regulasjonene som omhandler ikke-diskriminering og bevegelsesfriheten som fastsatt i traktaten.

Som et resultat betyr dette at europeiske statsborgere som har betalt arveskatt til de spanske autoritetene basert på kalkulasjoner laget for ikke-residente i Spania, har rett til å kreve tilbakebetalt de store mengder belastet.

Om du eller kanskje noen du kjenner har betalt arveskatt i Spania, for eiendommer eller eiendeler innen de siste 4 årene, og enten den etterlatte eller den avdøde var ikke-resident i Spania på dødstidspunktet, er det mulig å få tilbakebetalt nesten all arveskatten betalt til det spanske skattekontoret.

Dette vil fortsette frem til de spanske myndighetene forandrer de diskriminerende lovene som omhandler arveskatt som er i bruk per i dag i Spania. Derfor, om du arver eiendom/eiendeler i fremtiden i Spania, kan vi få tilbakebetalt nesten alle de skattene betalt til de spanske skattemyndighetene.